本文摘要：新城控股高级副总裁欧阳捷【地产中国网博鳌采访】7月22日，博鳌房地产论坛第16届年会在三亚举行，论坛现场，新城控股高级副总裁欧阳捷在拒绝接受地产中国网专访时谈及了上半年房价下跌的行情，他坦言，房价的这种下跌一方面使得三四线城市的去库存陷于了困境，另一方面则促成了热点城市的地王潮。

新城控股高级副总裁欧阳捷【地产中国网博鳌采访】7月22日，博鳌房地产论坛第16届年会在三亚举行，论坛现场，新城控股高级副总裁欧阳捷在拒绝接受地产中国网专访时谈及了上半年房价下跌的行情，他坦言，房价的这种下跌一方面使得三四线城市的去库存陷于了困境，另一方面则促成了热点城市的地王潮。房价下跌与地王频出背后的逻辑房价快速增长后，销量也减少，库存就增加了，然后拿地热情就提高，就转入到一个下行的地下通道，这乃是热点城市房价下跌的逻辑。欧阳捷说道。今年上半年的房地产市场成交价出现异常疯狂，多达，销售面积数据同比快速增长28%，销售额则快速增长44%，超过了历史的最高峰值。

与此同时，全国各地地王频出，仅有上半年50个城市之后辈出219宗地王。地王背后的非常简单逻辑乃是人、地、钱，一二线城市外来人口快速增长还在持续，常住人口年均清净快速增长100万人，清净增长率平均值为15.8%，低于全国人口大自然增长率4.96%。

由于一二线城市土地无法减少供应，但是人口在大幅减少，因此就造成了一二线楼市的供求关系流失，供不应求的局面就造成了房价的大大下跌。欧阳捷分析道，而三四线城市地王频出，其背后的逻辑则是，不同于工业品依赖降价来去库存的作法，房地产是买涨不买跌，房地产下跌的背后就是钱的问题。下半年房地产增长速度不会上升但仍然向好对于下半年的楼市南北，欧阳捷则较为悲观，一线领涨、二线普上涨、三四线城市止跌企稳，之所以有这样的辨别，是因为上半年M2快速增长了16.39万亿元，多出的这些M2没去股市和其他领域，而是转入了房地产市场。因此，未来房地产市场仍然不会向好。

我个人预测，下半年房地产市场的增长速度一定会上升，一方面由于上半年的增长速度过慢，另一方面是去年上半年的基数较为较低，去年下半年基数比较较高，因此对比今年下半年的涨幅，势必会导致增长速度回升。此外，权威人士的讲话也不会对未来的货币政策产生收窄的偏向，这样就不会对楼市的预期带来不利影响。欧阳捷分析，不过虽然增长速度不会上升，但是市场的销售面积快速增长预计不会超过5%-10%。

此外，新开工面积则可能会上升，一二线城市的新开工面积会减少过于多，因为没过于多土地可可供研发，三四线城市的新开工面积一定会上升，因为必须以去库存居多。综上所述，房地产投资不会转入负增长，这就意味著房地产将不会扯GDP的后腿，这就考验政策的调控导向。

到了8月份，如果没受到影响的政策实施，就不会对房地产的投资增长速度带来不利影响。我指出，政策有可能会从货币政策上有所调整，对于一些中小房企的融资可能会获取一个更为严格的环境，贷款利率的上升是大方向。欧阳捷指出，未来的2-3年，房企还是要加快跑完，一定要抓住机遇期，如果错失了这个机遇期，未来想要跳跃是没机会了。

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